Mietverträge werden oft mit langem Vorlauf abgeschlossen. So auch im Fall des Catering-Unternehmens „S“, das seine Produktionsstätten verlagern wollte und deswegen von einem Immobilienentwickler neue Flächen anmietete, die erst noch gebaut werden mussten („Vermietung vom Reißbrett“). Kurz vor Fertigstellung erfährt der Caterer, dass der Immobilienentwickler Grundstück wie Gebäude verkauft hat. „Kein Problem“, denkt er, „dann habe ich eben einen Vertrag mit dem neuen Eigentümer. Denn es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete!“
In der Tat sieht §566 BGB vor, dass beim Verkauf einer Mietfläche der Erwerber in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters eintritt. Das hat auch seinen Grund. Man soll sich als Eigentümer nicht durch einen solchen Verkauf unliebsamer Mieter entledigen können. Allerdings steckt der Teufel im Detail. Das Gesetz schützt nur solche Mieter, denen die Mietfläche bereits überlassen war. Daran fehlt es im Fall des Caterers „S“. Der Verkauf erfolgte hier vor der Überlassung, ja noch vor Fertigstellung der Mietfläche überhaupt. Der gesetzlich angeordnete Fortbestand des Mietverhältnisses greift zugunsten des Caterers „S“ also nicht.
Das muss nun für sich allein noch nicht bedeuten, dass der Caterer die Räume nicht doch bekommt. Denn in den meisten Fällen wird der Erwerber froh sein, dass ein Teil der verkauften Fläche schon vermietet ist und sich hieraus Einnahmen erzielen lassen. Das Bestehen von Mietverhältnissen bestimmt vielmehr regelmäßig auch maßgeblich den Kaufpreis mit. Deswegen wird in Immobilienkaufverträgen auch vertraglich die Übernahme gerade solcher Mietverhältnisse vereinbart, die nicht von §566 BGB erfasst sind.
Wenn aber – aus welchen Gründen auch immer – der Kaufvertrag zwischen dem Immobilienentwickler und dem Käufer keine Vertragsübernahme vorsieht, hat Caterer S keine Ansprüche gegen den neuen Eigentümer. Sein Vermieter und Vertragspartner ist und bleibt allein der Immobilienentwickler, der nach dem Verkauf und dem Eigentumsübergang seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht mehr erfüllen kann. Caterer „S“ ist mit anderen Worten auf Schadenersatzansprüche verwiesen und muss sich neue Räume suchen.
Walther Grundstein
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Rechtsanwalt Walther Grundstein ist Partner in der Kanzlei Grundstein & Thieme, Rechtsanwälte und Notare in Frankfurt am Main. Die Kanzlei ist spezialisiert auf Gastronomierecht und Arbeitsrecht und betreut Arbeitgeber wie Arbeitnehmer gleichermaßen.
